Par décret le Président de la République du Sénégal son excellence Macky Sall promulguait en Décembre 2013 la loi sur la baisse des coûts du loyer votée à l’assemblée nationale.

L’objectif de la baisse des loyers est d’abord social en considération des souffrances subies par les populations pour se départir de cette charge mensuelle récurrente.

Il est aussi économique avec l’inflation galopante et le manque d’argent et agit directement sur le panier de la ménagère et la scolarité des enfants.

Pour rappel  le défunt Professeur Iba Der Thiam depuis des décennies porta le combat pour finalement devenir Président de la commission chargée de rendre exécutoire cette baisse.

En 2023, dix (10) ans après la commission nationale de régulation des loyers la CONAREL fut créée et les rapports entre bailleurs et locataires deviennent de plus en plus tendus.

Ainsi il apparaît aux yeux des observateurs un blocage qui ne dit pas son nom si l’on tient compte du nombre de plaintes et des contentieux non soldés.

Il me plaît toutefois de revenir sur les contours des axes qui ont toujours motivé mon appréciation de la problématique, totalement opposée à la surface corrigée, par des prises de position tranchées comme membre de la commission représentant la Primature en ma qualité de conseiller technique. Je peux citer entre autres :

– le zoning

– l’âge du bâtiment

– La valeur vénale du bâtiment.

– La création d’un observatoire du loyer et de l’immobilier (OLI)

J’y reviendrai.

Je demeure convaincu que la loi telle que présentée avec des diminutions sous la forme de ratios est certes applicable mais n’enlève en rien la possibilité pour les bailleurs d’utiliser d’autres contours .

Ensuite l’introduction de la surface corrigée n’a pas permis d’amoindrir les souffrances des deux parties à savoir les bailleurs et les locataires .

Alors que l’objectif de départ était de faire en sorte qu’aucune des deux parties ne soit lésée mais nous constatons tous un retour à la case départ et même pire les loyers continuent de flamber.

Il ressort de cette analyse l’impérieuse nécessité de faire l’inventaire de ma vision par des propositions concrètes de sortie de crise en toute humilité conformément à notre connaissance du milieu.

1/ le zoning

Le coût du loyer à Dakar varie en fonction de la proximité du centre ville .

La grande agglomération de Dakar doit être subdivisée en cinq zones d’habitation avec des prix plancher et des prix plafond .

Ces prix peuvent varier en fonction du standing F1, F2, F3, F4, F5, etc.

Par exemple pour la zone numéro 1 le prix plancher d’un F3 est 250 000 FCFA et le prix plafond 350 000 FCFA et cette démarche reste valable dans toutes les zones.

2/ l’âge du bâtiment

Il est évident qu’un bâtiment neuf ne peut pas présenter les mêmes conditions de location qu’un bâtiment vétuste quel que soit la position géographique de l ‘édifice.

Cela pourrait aussi contribuer à inciter les propriétaires à construire avec un permis de construire et diminuer certaines formes d’illégalité en matière de constructions.

3/ la valeur vénale du bâtiment

La valeur vénale du bâtiment est censée être l’élément de partage et de différence qui doit jouer sur l’âge des immeubles.

Vous pouvez rencontrer en zone 3 un bâtiment présentant un grand luxe en termes d’investissement qui peut être loué plus cher qu’en zone numéro 1.

4/ l’observatoire du loyer

Il est considéré comme la police du loyer alliant l’expertise, la pédagogie et la courtoisie. Il doit être à cheval entre l’administration foncière fiscale et la loi.

5/ Les agents de l’observatoire du loyer et de l’immobilier (OLI) doivent nécessairement être des agents assermentés.

L’idée maîtresse à retenir de cette baisse est la nécessaire quête d’empathie des plus riches envers les Sénégalais les moins nantis dans un pays à majorité musulmane où les préceptes de l’islam recommandent l’entraide et le partage.

La rupture tant décriée est donc interpellée.

Abdou Karim Sakho

Expert Urbaniste

MBA en Management Stratégique